Grundsteuer berechnen

Das Bundesverfassungsgericht hat sie im Urteil von 2018 eingefordert, Bundestag und Bundesrat haben sie 2019 verabschiedet, im nächsten Jahr kommt sie nun unaufhaltsam auf uns zu: Die Grundsteuerreform mit all ihren Auswirkungen rund um die Neuberechnung der Grundstückswerte. Wie ist die Grundsteuer zu berechnen? Für Unternehmen erledigen in der Regel Steuerberaterinnen und Steuerberater die Deklaration dieser Werte. Firmenchefinnen und -chefs sollten aber schon jetzt die Vorbereitungen angehen, um ihre Berater mit den nötigen Daten zu versorgen.

Gilt bei der Grundsteuer der Einheitswert?

Unvermeidlich wurde die Reform, weil der bislang von den Finanzämtern berechnete Wert der Grundstücke und Gebäude auf veralteten Zahlen beruhte. Diese führten dazu, dass für gleichwertige Objekte sehr unterschiedliche Einheitswerte für die Erhebung der Grundsteuer herangezogen wurden – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet.

Dafür gilt es nun, die gut 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland neu zu bewerten. Für jedes Grundstück und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft müssen Eigentümerinnen und Eigentümer 2022 eine Feststellungserklärung bei der Finanzverwaltung – erstmals in elektronischer Form – abgeben. Die dafür vom Gesetzgeber gesetzten Fristen sind alles andere als komfortabel: Die Deklaration ist voraussichtlich ab Juli 2022 möglich und die Frist dafür endet bereits nach vier Monaten am 31. Oktober.

Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022 zugrunde gelegt. Da die Finanzverwaltungen für die Neubewertung aller Grundstücke mehrere Jahre Zeit benötigen, werden die neuen Werte zur Berechnung der Grundsteuer erst ab dem Jahr 2025 herangezogen. Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Davon haben mehrere Bundesländer inzwischen bereits Gebrauch gemacht.

Grundsteuer berechnen: mehrstufiges Verfahren

Das bisherige, in den meisten Bundesländern dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde aber beibehalten: Zunächst wird der Grundsteuerwert (beziehungsweise ein analoger Wert nach jeweiligem Länderrecht) ermittelt, dann wird die Steuermesszahl angewendet und der Grundsteuermessbetrag errechnet. Schließlich wird noch der Hebesatz angewendet und so die Grundsteuer festgesetzt.

So kann man die Grundsteuer berechnen:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Grundsätzlich gilt das sogenannte Bundesmodell, das im Bewertungsgesetz und Grundsteuergesetz geregelt ist. Dies findet jedoch nicht in allen Bundesländern Anwendung. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle entwickelt, um die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Bewertung abhängig von Bebauung und Nutzung

Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es beim Bundesmodell unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum gilt das sogenannte Ertragswertverfahren. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum kommt dagegen das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt in der Regel ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Beim Ertragswertverfahren sind das insbesondere die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Mietniveaustufe sowie die pauschalierte monatliche Nettokaltmiete in Euro pro Quadratmeter. Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts unter anderem an pauschalierten Herstellungskosten des Gebäudes, der Grundfläche des Gebäudes, dem Alter des Gebäudes, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt per Bescheid (Grundlagenbescheide) festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid als Folgebescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Diese Daten braucht der Steuerberater

Selbstverständlich unterstützen die Steuerberaterinnen und Steuerberater bei diesen Berechnungen. Damit sie in Sachen Grundsteuer für ihre Mandantinnen und Mandanten tätig werden und den Prozess und die Abwicklung mit den Finanzbehörden übernehmen können, benötigen sie die Grundstücksdaten von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Wesentlichen sind für jedes Objekt – unabhängig von der Anwendung von Bundesrecht oder einer abweichenden Länderlösung – zunächst Angaben zur Lage wie Gemarkung, Flur und Flurstück zu machen. Außerdem wird abgefragt, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, sowie Angaben zu den Eigentümern beziehungsweise Eigentümerinnen erhoben. Weiter sind Angaben wie die Grundstücksfläche, die Wohnfläche oder sonstige Flächen wichtig. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sind noch deutlich mehr Angaben, unter anderem zu Tierbestand und Nutzung zu machen.

Die benötigten Daten finden Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer in unterschiedlichen Quellen. Angaben wie Flurnummer, Gemarkung und ähnliches liegen ihnen vermutlich bereits vor, beispielsweise in Form von Einheitswertbescheiden aus früheren Jahren. Auch Flurkarten und Grundbuchauszüge haben die meisten Eigentümer in ihren Unterlagen. Sollten die Daten nicht auffindbar sein, können sie einen Grundbuchauszug bei ihrem zuständigen Amtsgericht beantragen. Dieser Antrag lässt sich in der Regel mündlich vor Ort oder schriftlich stellen. In jedem Bundesland besteht auch die Möglichkeit in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen. Grundbuchauszüge sind allerdings kostenpflichtig.

Direkte Erfassung vereinfacht die Zusammenarbeit

In Fällen, in denen zum Beispiel sehr viele Objekte zu erfassen sind, kann es sinnvoll sein, jetzt schon mit der Sammlung der relevanten Daten zu beginnen, beziehungsweise die Verfügbarkeit der dafür notwendigen Unterlagen zu prüfen. Dann lässt sich die Grundsteuer leichter berechnen. Hierbei hilft die Checkliste zur Erfassung der Daten für Grundsteuer-relevante Objekte. Haben sie die Daten vorliegen, können Unternehmen sie auch bereits erfassen, sodass sich die Vorarbeiten in Zusammenarbeit zwischen Eigentümerin bzw. Eigentümer und der Steuerkanzlei gestalten lassen. Dafür wird rechtzeitig eine Software-Lösung zur Verfügung stehen, mit der sich die grundsteuerrelevanten Objekte komfortabel anlegen und verwalten lassen.

DATEV setzt mit der fino taxtech GmbH mit Sitz in Kassel auf eine Kooperationslösung bei der Deklaration der neuen Grundsteuerwerte und empfiehlt den Einsatz der modernen, leistungsstarken Software GrundsteuerDigital. Die Lösung wird die fachlichen Anforderungen sowohl für das Bundesrecht als auch die abweichenden Länderlösungen im Zusammenspiel mit den DATEV-Programmen abdecken. Feststellungserklärungen lassen sich mit der Lösung erstellen, verwalten und digital an die Finanzverwaltung übermitteln. Erste Datenerfassungen sollen Anfang 2022 möglich sein.