Werkswohnung hilft gegen den Fachkräftemangel

In vielen Regionen Deutschlands ist der Fachkräftemangel zumindest teilweise eine Folge der Wohnungsnot. Wer einen Job antritt, muss bisweilen nicht nur in Städten wie München weit pendeln, sondern auch in manch kleinerer Gemeinde, wo ein heimlicher Weltmarktführer sitzt. Das schreckt Bewerberinnen und Bewerber oft ab. Denn die Fahrerei belastet nicht nur die Umwelt, sondern auch Gesundheit und Wohlbefinden. Und aus vielerlei Gründen rechnet sie sich nicht einmal, wie eine Studie zeigt. Dass Beschäftigte pendeln müssen, ist für Unternehmen daher mit Blick auf den Fachkräftemangel ein zusätzlicher Nachteil. Eine mögliche Lösung: Sie können ausgewählten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern übergangsweise oder auf Dauer eine Unterkunft zur Verfügung stellen. Ein geldwerter Vorteil durch die Werkswohnung oder Dienstwohnung kann die Steuer für die Begünstigten erhöhen – dank gesetzlicher Verbesserungen allerdings nicht mehr so leicht. Trotzdem sollte mit der Steuerberatungs- und auch mit der Anwaltskanzlei die rechtliche sowie steuerliche Behandlung einer Werkswohnung detailliert besprochen werden.

Werkswohnung oder Mitarbeiterwohnung liegt in Trend

Viele verbinden das Thema Werkswohnung mit den Kohle- und Stahlkonzernen im Ruhrgebiet. Nach der Krise beider Branchen verzeichnete der Werkswohnungsbau in den 80er Jahren einen massiven Knick. Zahlreiche heute börsennotierte Wohnungsunternehmen und Genossenschaften entstanden durch die Übernahme jener Immobilien, von denen sich Zechen- oder Hochofenbetreiber trennten, als der Wohnungsmarkt noch entspannt war. Doch mit Blick auf die sich zunehmend verschärfende Wohnungsnot dreht sich die Entwicklung wieder in Richtung Werkswohnung oder Dienstwohnung – beziehungsweise Mitarbeiterwohnung, wie sie heute zeitgemäß oft heißt. Manche Expertinnen und Experten sprechen seit Jahren von einem echten Trend zur Werkswohnung, andere lieber von einem „zarten Pflänzchen“.

Die Werkswohnung kann gleich mehrere Probleme lösen

Nicht nur Konzerne greifen den Gedanken der Mitarbeiterwohnung oder Werkswohnung wieder verstärkt auf. Auch für Mittelständler und sogar kleine Unternehmen kann das sofort verfügbare Ein- oder Zwei-Zimmer-Apartment ein starkes Argument beim Werben um Fachkräfte sein. Es gibt den Neuen ausreichend Zeit, um vor Ort selbst das Passende zu finden. Zudem lassen sich so Probezeit, Ferienjob oder Praktikum ohne Stress überbrücken. Auch mit Blick auf die Altersvorsorge vom Chef oder der Chefin kann sich die Investition in eine als Werkswohnung oder Dienstwohnung angeschaffte Immobilie lohnen – als Teil der Strategie zum Vermögensaufbau. Ein möglicher geldwerter Vorteil für Beschäftigte durch eine Werkswohnung oder Dienstwohnung ist deshalb also nur ein Teil des Gesprächs in der Steuerberatungskanzlei. Auch Vorsorgefragen rund um die Werkswohnung sollten Selbstständige ansprechen. Die Investition und die steuerliche Behandlung der Werkswohnung über den ganzen Zeithorizont sollte durchgerechnet sein. An Fragen der rechtlichen Konstruktion, den Erbfall oder eine Betriebsnachfolge muss ebenfalls gedacht werden.

Werkswohnung verursacht seltener geldwerten Vorteil

Die wichtigste Sorge rund um die Werkswohnung war für Unternehmen lange, dass dadurch ein geldwerter Vorteil entsteht. In diesem Punkt hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2020 mehr Spielraum geschaffen sowie auch die sozialversicherungsrechtlichen Regelungen daran angepasst. Nach wie vor nutzt der Fiskus für die steuerliche Behandlung der Werkswohnung die Daten aus dem örtlichen Mietspiegel. Aber Steuern und Sozialversicherungsbeiträge für die Beschäftigten fallen dank zweier Ausnahmen künftig nur noch selten an. Bis Ende 2020 unterlag die Differenz der günstigeren Miete für eine Werkswohnung oder Dienstwohnung zur Marktmiete als geldwerter Vorteil immer voll der Steuer. Außerdem fielen Beiträge zur Sozialversicherung an. Die korrekte steuerliche Behandlung einer Werkswohnung erforderte wegen steigender Mieten für Unternehmen also ständige Berechnungen und Mietanpassungen. Künftig kommt ein Bewertungsabschlag zum Tragen. Überlassen Firmenchefs oder -chefinnen den Beschäftigten verbilligt firmeneigene oder angemietete Wohnungen, bleibt ein entstehender geldwerter Vorteil unter zwei Voraussetzungen steuerfrei:

• Der Betrieb verlangt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete für die Wohnung
• und der Quadratmeterpreis liegt nicht über 25 Euro.

Aus diesem Grund gilt es, Mietverträge für bestehende oder neue Werkswohnungen entsprechend anzupassen, um den Steuervorteil voll auszuschöpfen.

Die steuerliche Behandlung der Werkswohnung bleibt spannend

Weiterhin achten sollten Unternehmer und Unternehmerinnen trotz Erleichterungen bei der Steuer für ihre Beschäftigten rund um die Werkswohnung auf den Mietspiegel. Liegt die Miete nämlich unter der marktüblichen Vergleichsmiete, entsteht durch die Werkswohnung oder Dienstwohnung zwar nicht mehr so leicht ein geldwerter Vorteil. Doch Ärger macht das Finanzamt wegen einer zu niedrigen Miete womöglich bei den steuerlich angesetzten Bau- oder Anschaffungskosten der Immobilie. Deshalb bleibt bei einer Werkswohnung neben der ausführlichen Diskussion über die steuerliche Behandlung ein durchdachtes rechtliches Vorgehen bei der Investition sehr wichtig. Unternehmer und Unternehmerinnen sollten klären, ob Mitarbeiterwohnungen besser vom Betrieb gehalten werden sollten oder vom Firmeninhaber privat. Dabei muss auch der Fall einer möglichen Unternehmensnachfolge oder der Übernahme des Unternehmens etwa nach einer Insolvenz bedacht werden. Mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater ist also rund um das Angebot und die Vermietung von Mitarbeiterwohnungen viel zu besprechen.

Vorsicht Falle: Werkswohnung ist nicht gleich Dienstwohnung

Wichtig ist neben der steuerlichen Behandlung der Werkswohnung oder Dienstwohnung auch anwaltlicher Rat, wie Arbeits- und Mietvertrag aufeinander abzustimmen sind. Schließlich sollen die Beschäftigten mit dem jederzeit möglichen Ausscheiden aus dem Unternehmen dann auch die Mitarbeiterwohnung wieder räumen müssen. Rechtlich ist das nicht ganz trivial. Die wichtigste Falle hierbei ist der kleine, aber entscheidende Unterschied zwischen Werkswohnung und Dienstwohnung.

Das gilt bei der Vermietung einer Werkswohnung

Unternehmen bieten ihren Beschäftigten meistens eine Werkswohnung an. Der Arbeitsvertrag ist dann die Voraussetzung für das Eingehen des Mietverhältnisses. Aber beide Verträge sind rechtlich eigenständig. Sowohl der Mitarbeiter oder die Mitarbeiterin wie auch das Unternehmen können den Mietvertrag für die Werkswohnung unabhängig vom Arbeitsvertrag kündigen. Allerdings darf der Vermieter dies nur bei schweren Verstößen gegen das Mietrecht. Will jemand den Betrieb verlassen, sichert der Mietvertrag dem Unternehmen ein verkürztes Kündigungsrecht. Wenn die Art der Tätigkeit die Überlassung einer Wohnung voraussetzt, dann handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkswohnung. Klassisches Beispiel dafür ist die Hausmeisterwohnung auf dem Firmengelände. Die dazu gehörenden Aufgaben sind im Mietvertrag zu regeln. Ganz wichtig zu beachten ist jedoch: Die Beendigung des Arbeitsvertrags allein bedingt nicht das Ende des Mietvertrags. Wie Unternehmen in diesem Punkt rechtliche Schwierigkeiten vermeiden, sollte Thema ausführlicher Besprechungen mit dem Anwalt oder der Anwältin sein.

Das gehört in den Mietvertrag für die Werkswohnung

Beim Mietvertrag für eine Werkswohnung steckt der Teufel im Detail. Kündigen Beschäftigte, will das Unternehmen meistens, dass sie ihre Wohnung wieder räumen – ein Automatismus ist das aber nicht. Für Werkswohnungen des Arbeitgebers gilt ein verkürztes Sonderkündigungsrecht. Der Mietvertrag lässt sich mit einer Frist von drei Monaten auflösen, sofern jemand dort weniger als zehn Jahre gewohnt hat. Danach greift das normale Mietrecht. Bei einer funktionsgebundenen Werkswohnung beträgt die Frist sogar nur einen Monat. Erfolg die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats, endet der Mietvertrag zum Monatsende. Rechtens ist eine Kündigung des Mietvertrags in beiden Fällen nur, wenn der Betrieb die Werkswohnung für andere Beschäftigte benötigt. Dieser Punkt sollte nicht nur im Mietvertrag stehen, sondern als Kündigungsgrund auch klar aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte unbedingt eine Anwaltskanzlei den Vertrag aufsetzen und Kündigungen prüfen.

Das gilt bei der Vermietung einer Dienstwohnung

Statt der Werkswohnung ist im öffentlichen Dienst eher die Dienstwohnung verbreitet – aber nicht ausschließlich. Ein wichtiger Vorteil der Dienstwohnung auch für Unternehmen kann sein, dass ein Betriebsrat hier anders als bei der regulären Werkswohnung kein Mitbestimmungsrecht hat. Wer die Wohnung bekommt und welche Bedingungen oder Kündigungsfristen gelten, legt das Unternehmen nach Rücksprache mit der Anwaltskanzlei allein fest. Darüber hinaus funktioniert die Dienstwohnung rechtlich auch grundsätzlich anders: Hohe Beamte etwa erhalten keine Werkswohnung von ihrem Dienstherrn, sondern eine mietfreie Dienstwohnung als Teil ihrer Bezüge. Einen separaten Mietvertrag gibt es meistens nicht. Endet das Dienstverhältnis, ist auch die Dienstwohnung zu räumen. Anders als bei der Werkswohnung ist die Nutzung der Dienstwohnung eng an das Bestehen des Arbeitsverhältnisses geknüpft. Die Nutzung einer meistens mietfreien Dienstwohnung regelt der Arbeitsvertrag. Wenn der endet, ist damit auch ein Auszug verbunden.

Allerdings gilt das in erster Linie theoretisch. In der Praxis gibt es auch um eine Dienstwohnung oft Streit, wenn Beschäftigte sich weigern, sie zu räumen. Solche Fälle landen dann vor dem Arbeitsgericht. Lebt jemand mit Familie in einer Dienstwohnung, sind bei einer Kündigung des Arbeitsvertrags in aller Regel nicht sofort die Koffer zu packen. Gleiches gilt, wenn jemand die genutzte Dienstwohnung selbst ausgestattet hat. Trotz Dienstwohnungscharakter wenden Gerichte dann oft die Vorschriften des Mietrechts an, die sonst eher bei einer Werkswohnung greifen. Unternehmen, die Beschäftigten eine Dienstwohnung überlassen, sollten deshalb mit der Rechtsanwaltskanzlei auch für die Dienstwohnung über einen Mietvertrag sprechen, der Wohnen und Arbeiten miteinander verknüpft. Mit klaren Regeln im Mietvertrag lassen sich teure Rechtsstreitigkeiten rund um eine Dienstwohnung wie auch eine Werkswohnung vermeiden.