Steuern & Abgaben

Comeback der Werks­wohnung: Mietvertrag als geldwerter Vorteil?

Ar­beit­ge­ber locken Fach­kräf­te mit Wohn­raum: Die Werks­woh­nung oder Dienst­woh­nung als geld­wer­ter Vor­teil. Oft bringt der Miet­ver­trag den Be­wer­ber zur Zu­sage. Auch steu­er­lich ist die wie­der­be­leb­te Dienst­woh­nung nach Ge­setzes­än­de­rungen sehr at­traktiv.

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Eine Million Wohnungen fehlen in Deutschland. Gerade in Ballungsräumen ist bezahlbarer Wohnraum knapp, die Mieten steigen kontinuierlich. Dieser Umstand führt zur Renaissance eines lange vernachlässigten Instruments: Zum Job bekommen Mitarbeiter gleich den Mietvertrag für eine Werkswohnung oder kostenlose Dienstwohnung dazu – ein vielerorts sehr interessanter geldwerter Vorteil. Nicht nur Konzerne wie VW oder die Deutsche Bahn nutzen Werkswohnungen, um Fachkräfte zu gewinnen. Auch Mittelständler und Handwerksbetriebe bauen Wohnungen für ihre Mitarbeiter oder kooperieren mit Bauträgern, um Bewerber in die Provinz zu locken. Für die gibt oft der Mietvertrag vom Chef den Ausschlag zur Vertragsunterschrift. Wer günstigen Wohnraum anbietet, gilt als attraktiver Arbeitergeber. Wo Bauland knapp ist, eignen sich auch Firmengrundstücke in Mischgebieten für Werkswohnungen. Dieses Jahr entstehen laut Forschungs- und Beratungsinstitut Regiokontext 10.000 neue Mitarbeiterwohnungen. Die Studie „Mitarbeiter-Wohnen“ beleuchtet Bauprojekte und gängige Kooperationsmodelle zwischen gewerblicher und Wohnungswirtschaft. Die Werkswohnung ist seit Jahresbeginn auch steuerlich attraktiver: Ein geldwerter Vorteil bleibt meist steuerfrei.

Meis­tens ist kein geld­wer­ter Vor­teil mehr zu ver­steu­ern

Ein geldwerter Vorteil durch eine im Mietvertrag für Werkswohnung oder Dienstwohnung zugesicherte niedrige Miete – das schien vielen Unternehmern steuerlich riskant. Schließlich müssen die Mitarbeiter ihn versteuern. Der Fiskus orientiert sich dabei am örtlichen Mietspiegel. Fällt die Miete niedriger aus, unterliegt die Differenz als geldwerter Vorteil der Lohnsteuer. Außerdem fallen Beiträge zur Sozialversicherung an. Beschäftigte mit günstigem Mietvertrag mussten bisher immer Steuern zahlen, Arbeitgeber den steuerpflichtigen Vorteil ermitteln. Steigende Mieten erforderten ständige Anpassungen. Das Jahressteuergesetz machte damit Schluss. Für Werkswohnungen gilt nun ein Bewertungsabschlag. Überlassen Firmenchefs verbilligt firmeneigene oder angemietete Wohnungen, bleibt der damit entstehende geldwerte Vorteil oft steuerfrei. Voraussetzung: Der Betrieb nimmt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete und der Quadratmeterpreis liegt nicht über 25 Euro. Den Mietvertrag für eine bestehende oder neue Werkswohnung sollten Unternehmer anpassen, um den Steuervorteil voll auszuschöpfen. Der Steuerberater weiß, worauf zu achten ist, zumal das Sozialversicherungsrecht noch nicht an die neue Rechtslage angepasst ist.

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Mietvertrag für Werkswohnung als geld­wer­ter Vor­teil

Gerade Azubis, Berufseinsteiger sowie Beschäftigte mit niedrigem Einkommen schätzen günstiges, werksnahes Wohnen. Der Mietvertrag für die Werkswohnung oder Dienstwohnung kann nämlich nicht nur als geldwerter Vorteil wirken. Macht der Arbeitergeber ihnen dieses Angebot, ersparen sie sich zudem die aufwändige Suche nach einer passenden, bezahlbaren Bleibe. Viele Werkswohnungen sind speziell auf die Wünsche von Jobeinsteigern zugeschnitten: Zwei bis drei Zimmer, moderne Ausstattung, nah bei der Firma. Weiterer Pluspunkt: Die Miete liegt meist unter dem örtlichen Mietspiegel. Neue Mitarbeiter schätzen diesen finanziellen Vorteil. Auch der Betrieb profitiert: Der Mietvertrag für eine Werkswohnung bindet Beschäftigte quasi doppelt. Arbeitgeber können vertraglich vereinbaren, dass mit der Kündigung im Unternehmen auch die Wohnung zu räumen ist. In teuren Großstädten überlegen sich Mitarbeiter den Jobwechsel da lieber zweimal. Mit einer Werkswohnung gelingt es auch, dringend benötigte Fachkräfte in ländliche Gegenden zu locken. Der Mietvertrag vom Chef motiviert und hilft, Talente nach der Ausbildung im Betrieb zu halten.

Mietvertrag vom Chef er­leich­tert Su­che nach Fach­kräf­ten

Not macht erfinderisch. Treffen Fachkräfte- und Wohnungsmangel aufeinander, kooperieren Unternehmer und öffentliche Stellen eng. Die Stadt München etwa schreibt explizit Flächen für den Werkswohnungsbau aus. Betriebe wie die Stadtwerke München wollen bis 2022 rund 500 solcher Wohnungen errichten. Der Mietvertrag für so eine Werkswohnung oder Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil für Mitarbeiter und ein Standortvorteil für das Unternehmen. Denn nur eigene Beschäftigte dürfen dort einziehen. Allerdings muss nicht jeder Firmenchef selbst bauen, kaufen oder sanieren, um sich Werkswohnungen zu verschaffen. In städtischen Lagen bieten sich Kooperationen mit Wohnungsunternehmen an, die auf den jeweiligen Bedarf zugeschnittene Einheiten errichten. Auch das Anmieten von Bestandswohnungen oder der Kauf von Belegungsrechten eröffnet die Möglichkeit, Mitarbeitern eine günstige Bleibe anzubieten. Welches Modell sich eignet und finanziell sowie steuerlich lohnt, besprechen Unternehmer am besten mit ihrem Steuerberater. Selbst kleinere Betriebe und Mittelständler können Bewerbern für offene Stellen so einen Mietvertrag für eine Werkswohnung verschaffen.

Werkswohnung ist nicht gleich Dienst­woh­nung

Zwischen Werkswohnung und Dienstwohnung gibt es einen entscheidenden Unterschied. Unternehmen offerieren den Beschäftigten meistens Werkswohnungen. Der Arbeitsvertrag ist Voraussetzung für das Eingehen des Mietverhältnisses, aber beide Verträge sind rechtlich eigenständig. Sowohl Mitarbeiter als auch Arbeitgeber können den Mietvertrag für die Werkswohnung unabhängig vom Arbeitsvertrag kündigen. Der Vermieter darf dies allerdings nur bei schweren Verstößen gegen das Mietrecht. Will der Mitarbeiter den Betrieb verlassen, sichert der Mietvertrag dem Arbeitgeber ein verkürztes Kündigungsrecht. Ganz wichtig: Die Beendigung des Arbeitsvertrags allein bedingt nicht das Ende des Mietvertrags. Setzt die Art der Tätigkeit die Überlassung einer Wohnung voraus, handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkswohnung. Im Mietvertrag sind die dazu gehörenden Aufgaben geregelt. Klassiker ist die Hausmeisterwohnung auf dem Firmengelände. Dienstwohnungen sind eher im öffentlichen Dienst verbreitet. Hohe Beamte erhalten eine mietfreie Dienstwohnung als Teil des Lohns. Einen separaten Mietvertrag gibt es meist nicht. Endet das Dienstverhältnis, ist auch die Wohnung zu räumen.

Was in den Mietvertrag der Werks­woh­nung ge­hört

Mitarbeiter schätzen günstiges und firmennahes Wohnen. Ein Mietvertrag für eine Werkswohnung mit günstiger Miete als geldwerter Vorteil überzeugt viele Fachkräfte. Allerdings steckt der Teufel im Detail. Kündigen Beschäftigte, wollen Firmenchefs, dass sie ihre Wohnung wieder räumen. Das ist jedoch kein Automatismus. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte ein Anwalt den Vertrag aufsetzen. Für Werkswohnungen des Arbeitgebers gilt ein verkürztes Sonderkündigungsrecht. Der Mietvertrag lässt sich mit einer Frist von drei Monaten auflösen, sofern der Mitarbeiter weniger als zehn Jahre dort wohnt. Danach greift das normale Mietrecht. Bei einer funktionsgebundenen Werkswohnung beträgt die Frist sogar nur einen Monat. Erhält der Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats die Kündigung, endet der Mietvertrag zum Monatsende. In beiden Fällen ist die Kündigung des Mietvertrags nur rechtens, wenn der Arbeitgeber die Werkswohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt. Deshalb sollte dieser Passus im Mietvertrag stehen und dieser Grund klar aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen.

Auch die Dienstwohnung braucht kla­re Re­ge­lungen

Die Nutzung einer Dienstwohnung ist im Gegensatz zur Werkswohnung an das Bestehen des Arbeitsverhältnisses geknüpft. Die Nutzung einer meist mietfreien Dienstwohnung regelt der Arbeitsvertrag. Endet dieser, muss der Beschäftigte ausziehen. Theoretisch. In der Praxis gibt es oft Streit, weil dieser sich weigert, die Wohnung zu räumen. Solche Fälle landen dann vor dem Arbeitsgericht. Lebt der Mitarbeiter mit Familie in der Dienstwohnung, muss er nicht gleich die Koffer packen, wenn der Chef ihm kündigt. Gleiches gilt, wenn er die Dienstwohnung ausgestattet hat. Die Richter wenden dann meist die Vorschriften des Mietrechts an. Anwälte empfehlen deshalb, auch für eine Dienstwohnung einen Mietvertrag abzuschließen, der Wohnen und Arbeiten miteinander verknüpft. Mit klaren Regeln im Mietvertrag lassen sich teure Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Bei einer Dienstwohnung hat der Betriebsrat im Gegensatz zur normalen Werkswohnung kein Mitbestimmungsrecht. Wer die Wohnung bekommt und welche Bedingungen oder Kündigungsfristen gelten, legt der Arbeitgeber nach Rücksprache mit seinem Anwalt fest.

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Sigrun an der Heiden

ist selbständige Wirtschaftsredakteurin. Die vermeintlich trockenen Themen wie Steuern, Finanzen und Recht sind ihr Steckenpferd. Sie schreibt für verschiedene Wirtschafts- und Unternehmermagazine sowie Kundenzeitschriften zu den Themen Mittelstand, Steuern und Finanzen, Recht, Nachfolge, Sanierung, Unternehmensführung, Personal, Betriebliche Altersvorsorge sowie Transport und Logistik. Zuvor arbeitete sie als Ressortleiterin bei diversen Unternehmermagazinen, unter anderem „Markt und Mittelstand“.

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